ROSZCZENIA Z UMÓW DEWELOPERSKICH

Roszczenia wobec dewelopera - rękojmia, kary umowne i odstąpienie od umowy

Zawarcie umowy z deweloperem jest jedną z najpoważniejszych decyzji finansowych, często angażującą znaczną część dorobku życia lub powodującą zaciągnięcie wieloletnich zobowiązań kredytowych. Pomimo szczegółowych regulacji prawnych, w praktyce nabywcy bardzo często spotykają się z opóźnieniami w realizacji inwestycji, wadami nieruchomości lub nienależytym wykonaniem umowy przez dewelopera. W takich sytuacjach możliwe jest dochodzenie różnorodnych roszczeń, zarówno na etapie realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego, jak i po jego zakończeniu.

Kary umowne za opóźnienia

Pierwszą, niezwykle istotną kategorią roszczeń są kary umowne, które najczęściej zastrzegane są w umowie deweloperskiej na wypadek opóźnienia w zakończeniu budowy, wydaniu nieruchomości lub przeniesieniu jej własności.

Zazwyczaj, umowa deweloperska przewiduje karę umowną w określonej przez strony umowy wysokości.

Zasadą jest, że zapłaty kary umownej dochodzić można bez względu na wysokość poniesionej szkody. W praktyce kary umowne ustalane są w wartości kwotowej lub procentowej, uzależnionej od wysokości zapłaconego na rzecz dewelopera świadczenia pieniężnego.

Przepisy prawa pozostawiają stronom pewną swobodę w kształtowaniu postanowień dotyczących kar umownych, zarówno co do ich wysokości, jak i sposobu naliczania oraz zakresu zdarzeń powodujących możliwość naliczenia kary umownej. Oznacza to, że treść klauzul dotyczących kar umownych może istotnie różnić się pomiędzy poszczególnymi umowami deweloperskimi. Z tego względu każdorazowo konieczna jest szczegółowa analiza konkretnej umowy deweloperskiej, okoliczności opóźnienia oraz interesów stron, zarówno na etapie negocjacji umowy, jak i przy dochodzeniu roszczeń.

Rękojmia za wady nieruchomości

Podstawowym instrumentem ochrony nabywcy jest rękojmia za wady fizyczne nieruchomości. Odpowiedzialność z tytułu rękojmi jest rodzajem odpowiedzialności na zasadzie ryzyka i obciąża dewelopera niezależnie od jego winy.

Za wady fizyczne uznaje się w szczególności niezgodność nieruchomości z umową lub prospektem informacyjnym, wady konstrukcyjne, instalacyjne lub materiałowe, nieszczelności, zawilgocenia, pęknięcia ścian, nieprawidłowe wykonanie części wspólnych.

Uprawnienia nabywcy w ramach rękojmi obejmują m.in. żądanie usunięcia wady, żądanie obniżenia ceny, w przypadku wad istotnych - możliwość odstąpienia od umowy. W praktyce największe znaczenie mają dwa pierwsze roszczenia wskazane powyżej.

Obniżenie ceny powinno odpowiadać rzeczywistemu wpływowi wady na wartość nieruchomości - tak aby cena po dokonaniu obniżenia odzwierciedlała różnicę pomiędzy wartością rzeczy wadliwej a wartością rzeczy wolnej od wad.

Odpowiedzialność z tytułu rękojmi co do zasady trwa 5 lat od dnia wydania nieruchomości.

Odstąpienie od umowy deweloperskiej

Przepisy regulujące umowę deweloperską przewidują możliwość odstąpienia od umowy jeszcze przed zawarciem umowy przenoszącej własność nieruchomości. Uprawnienie to przysługuje zarówno nabywcy, jak i deweloperowi, jednak zakres i przesłanki odstąpienia są dla stron odmienne. Sytuacje, w których przepisy obowiązującego prawa przewidują możliwość odstąpienia stron od takiej umowy, określa art. 43 ustawy z dnia z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (tzw. ustawa deweloperska). Po stronie nabywcy odstąpienie może być uzasadnione między innymi wtedy, gdy informacje zawarte w umowie deweloperskiej nie są zgodne z informacjami zawartymi w Prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach, w przypadku nieprzeniesienia na nabywcę prawa własności nieruchomości w terminie wynikającym z umowy deweloperskiej, w przypadku nieusunięcia przez deweloper wady istotnej nieruchomości na zasadach określonych ustawie deweloperskiej, czy też w przypadku stwierdzenia przez rzeczoznawcę istnienia wady istotnej, o której mowa w ustawie deweloperskiej.

W przypadku dewelopera, może on od umowy odstąpić, gdy nabywca nie spełnił świadczenia pieniężnego w terminie lub wysokości określonej w umowie deweloperskiej, mimo wezwania nabywcy do uiszczenia zaległości i wyznaczenia mu trzydziestodniowego terminu do zapłaty, a także w przypadku niestawienia się nabywcy do odbioru nieruchomości lub podpisania aktu notarialnego przenoszącego na nabywcę prawo własności nieruchomości, mimo dwukrotnego doręczenia wezwania w formie pisemnej w odstępie co najmniej sześćdziesięciu dni - chyba że brak zapłaty lub niestawienie się nabywcy jest spowodowane działaniem siły wyższej.

W przypadku odstąpienia od umowy, przepisy obowiązującego prawa także pozostawiają stronom pewną swobodę w kształtowaniu innych przypadków gwarantujących wykonanie takiego uprawnienia.

Z tego względu każdorazowo konieczna jest szczegółowa analiza konkretnej umowy deweloperskiej.

Pozostałe roszczenia wynikające z umowy deweloperskiej

Niezależnie od kar umownych, czy możliwości odstąpienia od umowy, umowa deweloperska rodzi szereg innych potencjalnych roszczeń, których zakres zależy od treści konkretnego kontraktu oraz okoliczności jego wykonania. W praktyce najczęściej dotyczą one rozbieżności pomiędzy stanem przewidzianym w umowie a rzeczywistym rezultatem inwestycji, takich jak zmiana powierzchni nieruchomości - w takich przypadkach możliwe jest dochodzenie roszczeń pieniężnych, w tym dopłaty lub zwrotu części ceny, a także innych roszczeń przewidzianych w umowie lub wynikających z przepisów prawa. Każdorazowo kluczowe znaczenie ma analiza postanowień konkretnej umowy deweloperskiej, w tym mechanizmów rozliczeń oraz ograniczeń odpowiedzialności dewelopera.

Podsumowanie

Zakres roszczeń wobec dewelopera jest szeroki i nie ogranicza się wyłącznie do rękojmi za wady nieruchomości. W praktyce kluczowe znaczenie mają także kary umowne, odpowiedzialność odszkodowawcza oraz możliwość odstąpienia od umowy deweloperskiej jeszcze przed przeniesieniem własności nieruchomości.

Każdy przypadek wymaga jednak indywidualnej analizy treści umowy deweloperskiej, prospektu informacyjnego oraz stanu faktycznego inwestycji. Wczesna reakcja, jeszcze przed zawarciem umowy deweloperskiej, pozwala często nie tylko zabezpieczyć interesy nabywcy, ale również skutecznie zdyscyplinować dewelopera do wykonania umowy zgodnie z jej treścią.

W przypadku inwestycji deweloperskich realizowanych na terenie Krakowa, Myślenic, Wieliczki oraz ich okolic, zapraszam do kontaktu w celu przeprowadzenia szczegółowej analizy umowy deweloperskiej oraz uzyskania profesjonalnej pomocy prawnej w zakresie dochodzenia roszczeń wynikających z umowy z deweloperem.